Kündigung eines Mietverhältnisses: Das Mietverhältnis problemlos kündigen
Ob Familienzuwachs, berufliche Veränderungen oder der Wunsch nach einem neuen Umfeld – es gibt viele Gründe, warum man sich für einen Umzug in eine neue Wohnung und für das Kündigen vom Mietvertrag entscheidet.
Das deutsche Mietrecht bietet Mietern und Mieterinnen dabei eine vergleichsweise unkomplizierte Möglichkeit zur Kündigung des Mietvertrags.
Um Ihr Mietverhältnis problemlos zu kündigen, erläutern wir, worauf Sie bei der Kündigung vom Mietvertrag achten müssen, welche Fristen einzuhalten sind und welche formalen Anforderungen an das Kündigungsschreiben gestellt werden.
Tipps zur Kündigung vom Mietvertrag:
Wie kündige ich meinen Mietvertrag richtig?
Die Kündigung vom Mietvertrag erfordert verschiedene Schritte, um sowohl die Interessen des Mieters als auch des Vermieters angemessen zu berücksichtigen.
Vom Einhalten der gesetzlichen Kündigungsfristen bis zur korrekten Formulierung des Kündigungsschreibens – es gibt eine Vielzahl von Aspekten, die beachtet werden müssen, um die Kündigung des Mietvertrages transparent, fair und reibungslos ablaufen zu lassen.
Die Kündigung eines Mietvertrages erfordert die Beachtung bestimmter formaler Anforderungen, um rechtlich wirksam zu sein. Das Kündigungsschreiben ist dabei das zentrale Dokument, das die Absicht des Mieters oder Vermieters, das Mietverhältnis und somit den Mietvertrag zu beenden, deutlich macht. Inhaltlich sollte eine Kündigung vom Mietvertrag einige wesentliche Informationen enthalten:
- Vollständige Angaben zum Mieter (Name, Adresse, Ort, E-Mail oder Telefonnummer)
- Vollständige Angaben zum Vermieter (Name, Adresse, Ort, E-Mail oder Telefonnummer)
- Datum vom Kündigungsschreiben
- Genaue Beschreibung der zu kündigenden Mietwohnung (Adresse, Ort, Etage und Wohnungsnummer)
- Nennung vom Kündigungszeitpunkt (Genauer Zeitpunkt oder zum nächstmöglichen Zeitpunkt)
- Nennung der Kündigungsart (Außerordentliche Kündigung oder ordentliche Kündigung)
- Nennung der Kündigungsfrist (Fristlose Kündigung oder gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten)
- Unterschrift
Optional können die folgenden Punkte in das Kündigungsschreiben für die Wohnung aufgenommen werden:
- Kündigungsbestätigung durch den Vermieter (hier besteht allerdings kein Anspruch durch den Vermieter)
- Passus zu etwaigen Rückzahlungen (Angabe der Bankverbindung beispielsweise für Nebenkostenabrechnungen oder Kaution)
- Widerruf der Einzugsermächtigung (bei Mietzahlungen per SEPA-Lastschrift)
- Vereinbarung für einen Übergabetermin
Die Begründung für die Kündigung kann in der Regel freiwillig angegeben werden, ist jedoch nicht zwingend erforderlich.
Es ist ratsam ein Muster für die Kündigung als Vorlage zu nutzen, um sicherzustellen, dass alle relevanten Punkte berücksichtigt und Fehler vermieden werden sowie das Schreiben den rechtlichen Anforderungen entspricht.
Damit die Kündigung in Kraft tritt, müssen alle Vertragsparteien des Mietvertrags unterschreiben.
Kündigung Mietvertrag rechtzeitig versenden
Gemäß dem deutschen Mietrecht müssen Mieter und Vermieter die geltenden Kündigungsfristen einhalten, um eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses zu gewährleisten. Es wird empfohlen, die Kündigung rechtzeitig zu versenden, sodass sie innerhalb der Kündigungsfrist beim Empfänger eintrifft.
Das gewährleistet nicht nur eine fristgerechte Benachrichtigung, sondern bietet auch ausreichend Spielraum für eventuelle Unklarheiten oder Verzögerungen auf dem Postweg.
Allgemein muss das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag bei dem Vermieter eingetroffen sein, um die Frist von drei Monaten zum gewünschten Auszugsdatum einzuhalten. Ein Beispiel ist: Wenn Sie dem Vermieter die Kündigung am 03. Oktober übergeben, endet das Mietverhältnis zum 30. Oktober.
Das bedeutet, dass nicht der Zeitpunkt vom Poststempel, sondern der Zeitpunkt vom Empfang der Kündigung für die Einhaltung der Frist von drei Monaten zählt. Daher ist das Versenden der Kündigung als Einwurf-Einschreiben oder als Einschreiben mit Rückschein sinnvoll.
Kündigung Mietvertrag:
Richtige Abgabe der Kündigung des Mietvertrages
Grundsätzlich muss die Kündigung nach § 568 BGB schriftlich in Papierform erfolgen. Eine mündliche Kündigung oder die Übermittlung per Telefon oder E-Mail sind nicht ausreichend und können rechtlich nicht wirksam sein.
Das Schriftformerfordernis dient dazu, Klarheit über die Kündigungsabsicht zu schaffen und einen nachweisbaren Beleg für die Beendigung des Mietverhältnisses zu haben.
Es ist ratsam, die schriftliche Kündigung per Einschreiben als Brief zu versenden. Dies gewährleistet nicht nur eine nachvollziehbare Zustellung, sondern ermöglicht auch einen nachweisbaren Empfang durch den Vermieter.
Es gibt hierbei folgende Möglichkeiten:
- Kündigung der Mietwohnung per Einwurf-Einschreiben: Hierbei bestätigt der Postbote lediglich, das Schreiben in den Postkasten vom Vermieter eingeworfen zu haben. Dieses Verfahren bietet eine nachweisbare Zustellung, indem der Zusteller die erfolgreiche Einlieferung dokumentiert, jedoch erfolgt dies ohne eine direkte Unterschrift des Empfängers.
- Kündigung per Übergabe-Einschreiben: Im Falle eines Übergabe-Einschreibens übergibt der Postbote den Kündigungsbrief persönlich an den Empfänger und erhält dessen Unterschrift als Bestätigung. Dieses Verfahren gewährleistet eine besonders sichere und nachvollziehbare Zustellung, da der Empfänger die Sendung persönlich entgegennimmt.
- Kündigung vom Mietvertrag per Einschreiben mit Rückschein: Bei dieser Form lässt sich der Postbote die persönliche Zustellung vom Empfänger durch Unterschrift bestätigen. Gleichzeitig erhält der Absender einen schriftlichen Rückschein, der als Beleg für den erfolgten Zugang der Kündigung dient. Diese Methode bietet sowohl für den Empfänger als auch den Absender eine umfassende Dokumentation des Zustellvorgangs.
Als weitere Option besteht die Möglichkeit, die Kündigung vom Mietvertrag zum Beispiel persönlich beim Vermieter abzugeben und sich die Kündigung nochmals schriftlich bestätigen zu lassen. Optional kann die Kündigung des Mietverhältnisses auch persönlich in den Briefkasten vom Vermieter eingeworfen werden. Idealerweise sollte dies unter Zeugen passieren.
Überblick über die Kündigungsfristen für Mietverträge
Die Kündigung eines Mietvertrags kann entweder ordentlich oder außerordentlich erfolgen, wobei jeweils unterschiedliche Voraussetzungen und Regelungen bei den Kündigungen gelten.
Ordentliche Kündigung vom Mietverhältnis
Die ordentliche Kündigung ist die reguläre Form der Vertragsbeendigung, die unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfristen erfolgt. Bei unbefristeten Mietverträgen spricht man über die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende zum dritten Werktag des Monats. Generell darf der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen, jedoch kann die Kündigungsfrist im Mietvertrag individuell geregelt sein.
Bei befristeten Mietverhältnissen ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit in der Regel ausgeschlossen, es sei denn, es liegen besondere Gründe vor.
Außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag
Die außerordentliche Kündigung, auch fristlose Kündigung genannt, ist dagegen eine selten angewendete Form. Die Art der Kündigung ist nur in bestimmten, schwerwiegenden Situationen zulässig. Hierbei können Mieter oder Vermieter den Mietvertrag ohne Einhaltung der regulären Kündigungsfristen beenden.
Gründe für eine außerordentliche Kündigung können beispielsweise erhebliche Vertragsverletzungen, Zahlungsverzug, schwerwiegende Mängel an der Mietsache oder eine Störung des Hausfriedens sein. Die Kündigung muss unverzüglich nach Kenntnis des Kündigungsgrundes erfolgen.
Formen und Gründe der Mietvertragskündigung seitens des Mieters
Die Wirksamkeit der Kündigung eines Mietvertrags hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Mietvertrag aus verschiedenen Gründen beenden und die Art der Kündigung ist dabei relevant.
Fristgemäße Kündigung vom Mietvertrag
Die fristgemäße Kündigung eines Mietvertrags bildet die reguläre Art der Kündigung des Mietverhältnisses. Bei unbefristeten Mietverträgen ist die Einhaltung gesetzlich vorgeschriebener Kündigungsfristen entscheidend.
In der Regel beträgt der Stichtag für eine fristgemäße Kündigungsfrist drei Monate zum Ende des Monats oder Quartalsende, um den Mietvertrag kündigen zu können. Diese Frist kann jedoch im Mietvertrag individuell vereinbart sein. Daher ist es wichtig, die vertraglichen Bestimmungen im Mietvertrag genau zu prüfen.
Die fristgemäße Kündigung bietet sowohl Mietern als auch Vermietern die Möglichkeit, das Mietverhältnis unter Berücksichtigung angemessener Vorlaufzeiten zu beenden.
Erhebliche Mängel an der Mietwohnung:
Wenn die Wohnung erhebliche Mängel aufweist, welche die Nutzung beeinträchtigen und der Vermieter trotz mehrmaliger Aufforderungen nicht für Abhilfe sorgt, dürfen Mieter fristlos kündigen und die gesetzliche Kündigungsfrist entfällt.
Zu den Gründen fristlos kündigen zu können, zählen zum Beispiel: unzureichende Wohntemperaturen während des Winters, anhaltende nächtliche Ruhestörungen durch Nachbarn, regelmäßige Stromausfälle sowie unerträgliche Geruchsbelästigung oder Lärm von dauerhaften Großbaustellen.
Nachweisliche Störung des Hausfriedens durch den Vermieter:
In Fällen, in denen der Vermieter den Hausfrieden nachweislich stört, können Mieter ihren Mietvertrag in der Regel ohne eine Kündigungsfrist von drei Monaten aufheben.
Beispiele hierfür sind:
wiederholte Verletzungen der Mieter-Privatsphäre, unangekündigtes Betreten der Wohnung, ungerechtfertigte Überwachungsmaßnahmen oder andere Verhaltensweisen, die den Hausfrieden erheblich stören.
Mieterhöhung nach Sanierung oder Ankündigung der Modernisierung:
Bei der Modernisierung einer Mietwohnung haben Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen.
In diesem Zusammenhang erhalten Mieter gleichzeitig die Möglichkeit, von ihrem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen und zum Ablauf des übernächsten Monats den Mietvertrag kündigen zu können.
Ankündigung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete:
Auch bei einer Mieterhöhung an die ortsübliche Miete haben Mieter das Recht, ihre Wohnung außerordentlich zu kündigen.
Die Mieter haben das Recht, die Erhöhung der Miete zu überprüfen und können im Zweifelsfall zum übernächsten Monat kündigen.
Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs:
Wenn der Vermieter Maßnahmen trifft, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung erheblich beeinträchtigen und der Mieter dadurch unzumutbar belastet wird, könnte das ein Recht für einen Kündigungsgrund darstellen, bei dem die 3-Monats-Frist entfällt.
Tod von Mietern:
Innerhalb eines Monats nach dem Tod vom Mieter dürfen Angehörige, die den Mietvertrag nicht mitunterzeichnet haben, den Mietvertrag fristlos kündigen.
Gesundheitsgefährdung:
Falls die Wohnung gesundheitsgefährdende Bedingungen aufweist und der Vermieter trotz entsprechender Hinweise keine Maßnahmen ergreift, könnte dies eine fristlose Kündigung ermöglichen.
In einigen Fällen muss vor der fristlosen Kündigung des Mietvertrags eine Abmahnung an den Vermieter erfolgen und eine angemessene Zeitspanne zum Beheben der Mängel und Probleme gegeben werden.
Kündigung durch den Vermieter
Genauso wie der Mieter hat auch der Vermieter in einigen Fällen die Möglichkeit, das Mietverhältnis zum Mieter zu beenden oder den Mietvertrag aufzuheben.
Gründe für die Kündigung des Mietvertrages seitens des Vermieters
Vermieter dürfen einen Mietvertrag fristlos kündigen, wenn bestimmte schwerwiegende Gründe vorliegen. Hier sind einige mögliche Gründe für eine (fristlose) Kündigung durch den Vermieter:
- Zahlungsverzug der Mietzahlungen: Wenn der Mieter trotz wiederholter Mahnungen die Miete nicht zahlt, kann dies das Recht für die gesetzliche Kündigungsfrist nichtig machen.
- Erhebliche Vertragsverletzung: Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen, zum Beispiel erheblichen Schäden an der Mietsache oder wiederholten Störungen des Hausfriedens, kann der Vermieter fristlos kündigen.
- Untervermietung ohne Zustimmung: Wenn der Mieter ohne die erforderliche Zustimmung des Vermieters die Wohnung untervermietet, kann dies eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen.
- Störung des Hausfriedens durch den Mieter: Wenn der Mieter beispielsweise mutwillig Sachen beschädigt oder andere Mieter angreift, kann eine Kündigung vom Vermieter möglich sein.
- Eigenbedarf des Vermieters: Bei nachvollziehbarem und rechtmäßigem Eigenbedarf von Seiten des Vermieters zum Beispiel an Lebenspartner, Kinder, Eltern oder andere Familienangehörige kann eine Kündigung ausgesprochen werden.
Dennoch muss die Kündigung gut begründet und im Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften erfolgen.
Kündigungsfrist seitens des Vermieters
Die Möglichkeit einer Kündigung seitens der Vermieter ist an klare Voraussetzungen gebunden. Die Kündigungsfrist variiert dabei je nach Dauer des Mietverhältnisses. In diesem Kontext gelten folgende Kündigungsfristen nach Dauer des Mietverhältnisses:
- Mietverhältnis seit 5 Jahren: Kündigungsfrist von drei Monaten
- Mietverhältnis seit 5 bis 8 Jahren: Kündigungsfrist von 6 Monaten
- Mietverhältnis seit mehr als 8 Jahren: Kündigungsfrist von 9 Monaten
Innerhalb des Mietvertrags können auch individuelle Kündigungsfristen vereinbart werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass solche Vereinbarungen die Kündigungsfrist für die Mieterseite lediglich verlängern dürfen, jedoch die Fristen nicht verkürzen können. Das Mietrecht sieht damit vor, Mieter zu schützen.
Nachmietersuche, um die Kündigungsfristen zu verkürzen
Die Nachmietersuche stellt eine Möglichkeit dar, die Kündigungsfristen beim Auszug aus einer Wohnung für den Mieter zu verkürzen und den Übergang zwischen den Mietverhältnissen reibungsloser zu gestalten. Wenn Mieter vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist einen geeigneten Nachmieter finden, kann dies sowohl für sie als auch für den Vermieter vorteilhaft sein.
Um die Kündigungsfrist zu verkürzen, ist es notwendig, dass der vorgeschlagene Nachmieter vom Vermieter akzeptiert wird und die Formalitäten rechtzeitig abgewickelt werden. Dies beinhaltet oft eine sorgfältige Abstimmung zwischen Mieter, Vermieter und potenziellem Nachmieter sowie die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben. Eine gelungene Nachmietersuche kann dazu beitragen, den Umzug effizienter zu gestalten und den Mietern die Möglichkeit geben, schneller in ihre neue Wohnsituation überzugehen.
Wie ist der Ablauf nach einer erfolgreichen Kündigung eines Mietvertrages?
Nach einer erfolgreichen Kündigung eines Mietvertrages stellt sich für Mieter und Vermieter die Frage nach dem weiteren Ablauf und den notwendigen Schritten.
Wohnungssuche
Die Suche nach einer passenden Wohnung erfordert oft einen sorgfältigen Abgleich der individuellen Bedürfnisse und Anforderungen an die Wohnsituation mit dem verfügbaren Wohnraum auf dem Markt. Hierbei spielen Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Mietpreis eine entscheidende Rolle.
Die Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum ist hoch, insbesondere in städtischen Gebieten, wo der Wunsch nach großzügigen Wohnflächen immer stärker wird. Insbesondere hier empfiehlt es sich frühzeitig mit der Wohnungssuche zu starten.
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Übergabetermin
Der Übergabetermin dient dazu, sicherzustellen, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben wird und alle formalen Angelegenheiten geklärt werden. In der Regel wird der Übergabetermin im Vorfeld zwischen Mieter und Vermieter vereinbart.
Während des Termins erfolgt eine gemeinsame Besichtigung der Wohnung, bei der eventuelle Mängel oder Schäden dokumentiert werden. Etwaige offene Fragen bezüglich der Kaution, etwaiger Renovierungsarbeiten oder sonstiger Vereinbarungen können ebenfalls besprochen werden.
Eine sorgfältige Vorbereitung auf den Übergabetermin ist für Mieter und Vermieter ratsam, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten und mögliche Unklarheiten zu vermeiden. Nach der Rückgabe der Schlüssel und einer erfolgreichen Übergabe kann das Mietverhältnis formal abgeschlossen werden.
Rückzahlung der Mietkaution
Nach einer erfolgreichen Übergabe der Wohnung und einer gemeinsamen Inspektion möglicher Schäden oder Mängel wird die Mietkaution zurückgezahlt. Die Rückzahlung der Mietkaution an die Mietenden hängt wesentlich davon ab, ob bei der Wohnungsübergabe Schäden oder Mängel an der Wohnung festgestellt wurden oder ob möglicherweise noch ausstehende Nebenkostenzahlungen vorliegen.
Jedoch ist eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Kaution an den Mieter nicht konkret festgelegt. Allerdings verjähren Ansprüche in der Regel nach sechs Monaten nach dem Auszug aus der Wohnung, weshalb dies der späteste Zeitpunkt für die Rückzahlung wäre.
Ein längerer Zeitraum darf lediglich für einen Anteil, der für zu erwartende Betriebskostennachzahlungen zurückbehalten wird, beansprucht werden. Wenn keine Ansprüche bestehen, empfiehlt es sich, die Kaution bereits einige Wochen nach dem Ende des Mietvertrages zurückzuzahlen.
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